임종범 변호사의 법률칼럼

임종범 변호사 프로필


VA·MD·DC 변호사, 조지타운 법대 졸업(법학박사), 한미정상회담·한국헌법소장·황장엽 비서(통역 업무), 애플 대 삼성그룹 재판 법정통역



“숏세일의 함정

질문:

모기지 내기가 너무 어렵습니다. 1차 모기지40만불에 2차 모기지 20만불인데, 지난 달 부터 모기지를 내지 못하고 있습니다. 아내가 실직을 하면서 가정형편이 말이 아닙니다. 크레딧 카드도 더 이상 나올 돈이 없고, 제가 버는 돈으로 어떻게 어떻게 생활은 합니다만, 모기지를 내는것은 이제는 역부족입니다. 숏세일을 하면 지금 현재 집에서 모기지를 내지 않고도 더 살 수 있다고 하던데, 맞는가요? 숏세일 진행하다 바이어가 생기면 그 때 파산을 하면 된다고 하는 이야기도 들었는데, 그러면 모기지를 내지 않고 더 오래 집에서 살 수 있겠지요? 찿아 뵙고 상담하는게 도리겠으나, 워낙 형편이 어려워서 우선 글로 문의 드립니다.

답변:

숏세일은 깡통집이 늘어나면서 생긴 일시적인 기현상입니다. 기본적으로 에퀴티가 없는 집을 매매할 수 있도록 모기지를 잡고 있는 은행이 승인 하는 경우 입니다. ‘에퀴티가 없는 집’ 이라고 하는것은 매우 일시적인 현상입니다. 통상적으로 집을 사는 경우 일정액을 다운 (현금 지불)하고 모자라는 부분을 모기지로 채우는 것이 관행입니다. 하지만 2000년대 초 주택가격 상승붐이 일면서 다운없이, 또는 다운을 아주 적게 하면서 주택을 구입한 분들이 많습니다. 또한, 주택가격 상승붐이 일면서 2차 모기지에 해당하는 에퀴티라인을 많이 사용하신 분들도 적지 않습니다.

주택가격이 폭락하면서 다운을 안하거나 적게하신 분들과 에퀴티라인을 과도하게 사용하신 분들은 이제 소위 ‘깡통집’을 소유하게 된것이지요. 집을 팔아도 빚(1차와 2차 모기지)을 못갚는 경우가 생긴것입니다. 은행 입장에서도 곤란한 입장이 된 것이지요. 담보가 되는 집을 처분하여도 융자금액(모기지)을 돌려 받을수 없는 상황이 되었으니까요. 그러다 보니 숏세일이라는 기현상이 생긴것입니다.

어차피 은행은 손해를 보게 되어 있습니다. 집소유주가 모기지를 내지 못하는 깡통집의 경우, 은행은 담보물을 팔아도 손해, 안팔아도 손해 입니다. 그럴 경우, 고육책으로 숏세일을 승인합니다. 여기서 문제는 몇개의 모기지가 있는가 하는 것이 중요합니다. 1개의 모기지만 있는 경우, 이야기는 제법 간단합니다. 은행 입장에서는 숏세일의 승인 여부만 결정하면 되고, 그 다음은 부동산 에이전트를 통해 바이어를 찿고 세일을 진행하면 되겠습니다. 세일이 진행 되는 방법은 여느 부동산 매매와 큰 차이가 없습니다. 다만, 매물의 가격이 시세보다 싸다고 하는 장점과 숏세일 매물에 대한 바이어 은행의 융자심사기준이 엄격하다는 단점 등이 있겠습니다.

실제로 숏세일이 진행되는 동안 집주인은 모기지를 내야 할 의무가 없습니다. 모기지를 내지 않는다고 하여도 디폴트(채무 불이행)로 간주 하지 않습니다. 숏세일의 가장 큰 매력중의 하나입니다. 아울러, 은행이 숏세일을 승인하는 경우 숏세일 후에 남는 채무는 모두 면책(탕감)해 줍니다. 숏세일의 또 다른 매력이 되겠습니다. 그래서 깡통집이 많아진 요즘 숏세일이 인기가 있다고 하겠습니다. 하지만, 아름다운 장미에 가시가 있듯이 매력적인 숏세일에도 위험이 도사리고 있습니다.



질문:

다음 답변은 지난 답변에서 이어지는 내용입니다. 질문은 숏세일의 득실에 관한 것 이었습니다.

답변:

보통 숏세일을 고려하는 집주인들은 하나의 모기지만 가지고 있는 경우는 많지 않습니다. 오히려, 두개의 모기지를 가지고 있는 경우가 대부분이고, 간혹 세개의 모기지를 가지고 계신 분도 계십니다. 여기서는 두개의 모기지를 가정합니다.

함정(1). 두개의 모기지를 가진 분이 숏세일을 하고자 하는 경우 넘어야 하는 산이 많습니다. 우선 해당 은행 모두로 부터 승인을 얻어야 하겠습니다. 그리고, 승인 조건이 무엇인지를 자세히 살펴 봐야합니다. 두개 은행의 승인을 얻는다는 것이 그다지 쉬운 일은 아닙니다. 우선순위를 가지고 있는 1차 모기지 은행 (1차은행) 의 경우 상대적으로 승인을 쉽게 해 줍니다. 하지만 차순위의 2차 모기지 은행 (2차은행)의 경우 승인이 자동적으로 되지는 않습니다. 여기서 순위라고 하는것은 어느 은행의 빚이 먼저 갚아지는가를 나타냅니다.

질문하신 분의 경우 1차 모기지가 40만불이라고 하셨는데, 만약 숏세일의 시세가 40만불에 근접한다면, 1차은행은 쉽게 숏세일을 승인 하겠지요. 집을 팔고 40만불 정도만 돌려 받을 수 있다면, 은행 입장에서는 그리 큰 손해가 아닐테니까요. 하지만, 2차은행 입장에서는 40만불에 팔릴 집이라면 남는 돈이 없으니, 당연히 숏세일 승인을 하기 어려운 상황이 되겠습니다.

만약 시세가 40만불이 넘는, 예를 들어 45만불, 이라면 이야기는 좀 다르겠습니다. 하지만, 2차은행에게 돌아올 돈이 없다면, 1차은행이 어느 정도 (예로 만불 정도) 보조를 해 주는 경우에 한해서만 승인이 가능하겠지요. 문제는 1차와 2차 은행 사이에서 실갱이를 하며 서류가 오고 가는 과정중에서 모기지는 디폴트가 되고 포클로져가 진행될 수 있다는 점 입니다.


함정(2). 2차은행의 승인 조건. 2차은행이 숏세일을 승인하는 경우 대부분 조건을 달게 되겠습니다. 집주인에게 유리한 조건은 1차은행이 일정 금액을 2차은행에 지불하고 모든 부채를 탕감해 준다는 조건일 것입니다. 가장 이상적인 숏세일이라고 하겠습니다.


하지만, 그런 이상적인 숏세일 상황은 자주 일어나지 않습니다. 오히려 숏세일이 끝나고 원금에서 모자라는 부분 (잔존 부채)에 대하여서는 지속적으로 집주인이 책임을 지는 경우가 더욱 더 많습니다. 궁극적으로 숏세일을 하여도 빚은 고스란이 남는 경우가 되는데, 이렇게 되면 왜 숏세일을 했는지 조차 모를 정도가 됩니다. 숏세일 준비하고, 숏세일 승인 받고, 매매를 하고 하는 등등의 일련의 과정을 겪으면서 집주인은 심신이 괴롭고 지친 상태가 됩니다. 천신만고 끝에 숏세일을 끝낸다 하여도 빚이 고스란이 남는다면, 숏세일을 안한것만 못한 경우가 생길 수 있습니다.



답변:

숏세일 후 부채의 완전 탕감과 빚이 고스란이 남는 경우의 중간에는 “할인된 부채”라는 개념이 있습니다. “할인된 부채”라는 표현은 무척 부자연스러운 표현인데, 기본적으로 모자라는 부분을 은행과 집주인이 서로 부담하는 경우 입니다. 예로, 숏세일 후 빚이 20만불 남았다면, 은행이 10만불 감수하고, 집주인이 10만불의 채무를 책임지는 등의 일종의 절충안입니다. 하지만, 이런 경우도 역시 집주인의 입장에서는 무척 불리한 조건이 되겠습니다.

함정(3). 숏세일중 포클로져가 될수 있다. 대부분의 경우 은행에서 숏세일을 담당하는 부서와 포클로져를 담당하는 부서는 다른 부서입니다. 특히 요즘처럼 숏세일과 포클로져가 많아진 경우, 두 부서에서 일하는 사람들은 서로 전혀 접촉이 없이 업무를 진행하는 경우가 다반사입니다. “숏세일에 들어 갔으니, 포클로져는 없겠다”라고 생각하시면, 그것은 천진난만한, 매우 위험한 생각입니다.

숏세일 진행중 포클로져가 생기는 경우는 무척 자주 있는 일입니다. 숏세일 기간중 포클로져를 하지 않는다는 보장을 문서로 받게 된다면 모르겠으나, 그런 보장이 없는 경우 포클로져는 일어날 수 있으며, 한번 일어난 포클로져는 되돌리기가 무척 어렵습니다.



함정(4). 윤리적인 문제. 숏세일을 진행하다 바이어가 생기면 파산을 하는 분들이 간혹 있습니다. 파산보호 신청을 하게 되면 현재 사는 집에서 최소 3개월은 더 렌트-프리(모기지를 내지 않고)로 살 수 있기 때문이지요.

법은 윤리나 도덕과 언제나 일치되는것은 아닙니다. 윤리적으로 문제가 있다고 하여서 불법이라는 이야기는 아닙니다. 그러나, 법을 어기지 않았다고 하여서 모든것이 허용된다고 생각해서도 곤란합니다. 바이어가 생긴 후, 파산 신청을 한다면, 그것은 도덕적으로 지탄받을 수 있는 행위가 될수 있습니다. 우선 숏세일을 도와주신 부동산 에이전트에게 큰 잘못을 하는일이 되겠습니다. 고객의 숏세일을 위하여 성심껏 도와준 에이전트에게 커미션을 받지 못하도록 하는 행위이기 때문입니다. 아울러, 바이어도 난처한 경우가 되고, 선의를 가지고 숏세일을 승인해 준 은행도 어려움에 처하겠습니다. 집주인 한사람의 욕심 때문에 여러사람에게 민폐를 끼치는 경우가 되겠습니다.

정리합니다. 숏세일의 함정은 크게 네가지로 볼 수 있습니다: (1) 은행의 승인을 얻기가 어렵다, (2) 은행의 조건이 까다롭다, (3) 포클로져가 가능하다, (4) 윤리적인 문제가 따른다. 이러한 모든 함정을 피하기 위하여서는 라이센스를 보유하고 계신 경험있는 에이전트의 도움이 절실합니다. 아울러, 아무리 본인의 여건이 어려워도 주위에 있는 사람들에게는 민폐를 끼치지 않겠다는 아름다운 마음도 잊지 말아야 하겠습니다.

문의 703-333-2005. ▶E-mail: hanmi4justice@gmail.com