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미국생활노하우

미국 주택보험 알아보기

집보험 2022.02.01 10:01 조회 수 : 2480

이번에는 미국 집보험(집주인 보험)에 대해 살펴보겠습니다.
비전문가 입장에서 개념만 잡습니다.


첫 랜딩 즈음부터 지금까지 누구나 다 치러야하는 것들
송금, 집, 차, 차보험, 은행, SSN, 유틸리티 연결 등등
다 해결했는데 제가 한 가지 안 한 것이 하나 있었어요.


바로 집보험 (homeowners insurance)
한국에서는 집 구입 시 주택담보대출을 받아도
집보험 의무 가입을 강요하지는 않지요.


미국에서는 은행 모기지로 집 구매 시
담보가 되는 집의 담보가치 손실 위험을 보험으로 커버하기 위해
은행에서 구매자에게 집보험 가입을 의무화하죠.


은행에서 가입하라니까 그런가보다하고
매달 모기지 납부 금액에 포함되어 나가니까 그런가보다하고
집보험의 디테일한 내용을 잘 모르시는 분들도 많을 것 입니다.


저는 모기지를 하지 않아서 집보험 가입을 안했는데
이번에 하나 가입하려고 정보 검색을 하면서
얻게된 기본 개념을 나누고자 합니다.






먼저 초간단하게 집보험으로 뭘 할 수 있나요?
당연히 보험이니까 사고 나면 보상해주겠지.
집보험이면 집 망가지면 보상해주는거겠지.


일반적으로 집보험이 보상해주는 것은 크게 2가지 분야입니다.
하나는 보험 가입한 사람의 재산 피해에 대한 보상,
다른 하나는 보험 가입한 사람이 책임져야하는 제3자의 인명/재산 피해 보상.
(딱 집 자체만 보상해주는 개념은 아닌거죠?)


보험 가입한 사람의 재산 피해에 대한 보상에는 무엇이 포함될까요?
Dwelling이라고 하는 집 건물 자체,
Other structure라고 하는 집 건물과 분리된 시설물, 예를 들면 분리된 차고, 분리된 창고 등
Personal property라고 하는 가구/가전 등 개인 생활용품들
Off Premises라고 하는 집 이외의 장소에 임시로 놔둔 소유물들


보험 가입한 사람이 책임져야하는 보상에는 무엇이 포함될까요?
집에서 제3자가 다치거나 했을 때 책임지는 Liability,
집에서 손님이 다쳤을 때 의료비 보상되는 medical








그럼 집보험에서 중요하게 살펴봐야할 부분은 무엇일까요?


아마 가장 중요한 것은 집 건물 자체에 대한
즉 Dwelling의 커버 한도일 것입니다.
예를 들면 80만불짜리 집을 80만불 한도까지 커버되도록 보험을 들어야겠지요.


조금 더 자세히 살펴보면
예를 들어 집을 80만불 주고 샀다고 또는 시세가 80만불이라고
Dwelling 커버리지가 80만불인 개념은 아닙니다.


Dwelling 커버리지는 건물(structure)만 보상하는 개념으로
화재/물 등으로 피해를 입지 않는 토지/땅 값은 빠집니다.
그리고 집 값이 시세로 계산되는 개념은 아닙니다.


예를 들면 화재로 집이 완전 망가져서
집을 새로 지어야한다면 땅은 다시 살 필요가 없으니
건축 자재비, 인건비 등을 들여 집을 새로 올리면 되겠죠?


바로 그 집의 replacement value를 산정하여 그만큼
Dwelling 커버리지 한도로 잡습니다.
당연히 이 금액이 높으면 보험료가 높아집니다.


나는 뭐 보험 의무라고 하니까 보험만 가입하면 되지
사고는 나랑 먼 얘기니까 보험료 줄이려고 이 금액을 팍 낮출까?
라고 생각할 수도 있겠죠.


예를 들면 80만불 집에 땅 값이 40만불, 건물값이 40만불이라면
그리고 Dwelling 커버리지가 40만불로 산출되는데
굳이 Dwelling 커버리지를 20만불로 낮춰 가입한다면?


화재가 발생해서 집이 전소가 안되고 일부만 타서
20만불의 비용이 발생한다면 20만불 다 보험에서 커버될까요?
안 됩니다. 개념상 40만불 중 20만불만 즉 50%만 보험 든거니까
비용 20만불 중 10만불만 보험으로 커버되고 나머지 10만불은 자기 부담이 됩니다.


보험이라는 것이 만일의 사고에 대비하는 측면이 있는 것이므로
보험 가입 시에는 Dwelling 한도 결정 시 이 부분을 잘 생각하셔야 합니다.
물론 본인이 감당 가능한 보험료와 견주어보면서...










또 하나 중요하게 살펴보아야할 부분은 물 피해 보상 부분입니다.
집이 망가지는 경우는 화재, 물 피해, 허리케인 등으로 인한 강풍, 우박,
도로변 집은 질주하던 차의 충돌, 도난 등 많겠죠.


물 피해 보상은 집보험에 당연히 포함될까요?
물 피해가 한 종류가 아닙니다. 어떤 물에 의한 피해냐에 따라
보상이 될 수도 안 될 수도 있습니다.


홍수(flood)는 홍수보험을 따로 들어야 합니다.
기본적인 집보험에서는 보상되지 않습니다.
지진(earthquake)도 기본적인 집보험에서는 보상되지 않습니다.


미국에 많은 허리케인 등은 집보험에 포함됩니다.
단, 허리케인 디덕터블은 dwelling 보상 한도의 몇 프로 정도로 높습니다.
즉, 몇 십만불 집 보상을 받지만 자기 주머니에서 몇만불은 나간다는.


일반적인 위험, 바람, 우박 등의 디덕터블은 천불 정도로 낮습니다.
물론 자동차보험처럼 디덕터블을 높여 보험료를 낮출 수도 있습니다.   


오래된 집에서 자연적인 노후로 인해
노후된 배관이 파열되거나 노후된 지붕에 구멍이 나서 비가 새거나 하는 것은
보상이 되지 않을 수 있습니다. 사고가 아닌 자연적인 노화라.


허리케인이 와서 지붕을 날려버리고
뻥뚤린 천장으로 폭우가 쏟아져 집안에 물난리가 났다면
그 물피해는 보상이 될겁니다.








또 다른 물은 무엇이 있을까요?
바로 하수의 역류, sump pump 고장으로 인한 물피해입니다.
밖에서 물이 들어와서 집에서 사용하고 다시 밖으로 내보내죠?


만일 집 밖 어딘가에서 배수구가 막혀서
집 안의 싱크대나 변기 등을 통해 오물이 집안으로 역류한다면?
상상하기도 싫지요?


저희 집은 지하실이 없어서 못 보았지만
지하실이 있는 집의 경우에는 지하실의 침수를 막고 배수를 위해
sump pump라는 것이 있다고 합니다.


지하실로 흘러들어온 물(땅은 습하니까 벽으로 스믈스믈 가능) 또는
집에서 사용한 물을 탱크에 저장하고
물탱크 수위가 일정 수준 이상이면 자동으로 펌프가 동작하여
바깥으로 배수를 시키는 건가 봅니다.


정전 시 보조 배터리도 있다고는 하나
정전이나 고장 등으로 제 기능을 못하는데 비라도 많이 오고 한다면
예쁘게 꾸민 지하실이 물바다가 되겠죠?


이런 하수의 역류(sewer backup)와 섬프 펌프의 고장(sump pump breaks)을
보상하는 항목은 Water backup인데 기본 집보험에는 보통 미포함이고
본인이 옵션으로 선택해서 가입해야 합니다.


예를 들면 이 옵션을 선택하면
1년 보험료가 60불 추가되고 커버리지는 5천불 됩니다.
하수 역류 등으로 집안 마루, 가전 등이 1만불 피해 발생했다면
5천불은 보험으로 보상이 되는겁니다.


Ref: https://www.grangeinsurance.com/tips/4-reasons-to-add-water-backup-coverage


 


자동차 보험은 보통 6개월이죠. 집보험은 보통 1년 단위인가 봅니다.
보험처리(클레임)를 안 하더라도
갱신 시 건축비용, 인건비 상승 등으로 보험료가 오른다고 합니다.


미국에선 자동차 보험이든 집 보험이든 적절한 주기로
다시 견적받고 갈아타기하는 것이 필요한가 봅니다.
보통 한 보험사에서 자동차와 집 같이 들면 multiple policy 할인해줍니다.
물론 각각 최저 보험료 보험사로 따로 가입한 경우보다 낫다는걸 보장하진 않습니다.


자동차 보험도 차따라, 사람따라, 지역따라 보험료가 천차만별이죠?
집보험도 집따라, 지역따라 등 보험료가 천차만별이겠죠?
제 경우엔 자동차 보험료보다 집 보험료가 훨~씬 더 저렴하군요. 싼집인가...










보험료 얘기가 나온 김에 2018년 미국 전역 평균치에 대해 살펴봅시다.








미국 평균 집 보험료는 얼마일까요?
미국 전역 평균 집 보험료는 1,083불이랍니다.
와~ 나는 미국 평균보다 싸게 가입했네? 나는 비싼데? 별 의미 없을 수 있지요.


좋고 비싼 집은 보장 금액이 커서 보험료가 높을 수도 있고
자연재해 많은 주/지역은 아무래도 보험 보상이 빈번하니까 보험료가 높을 수도 있고
그만큼 본인이 보험 혜택을 볼 가능성도 높은 것이고 등.


2018년 현재 전역 평균 1,083불인데
지난 10년 동안 매년 조금씩 꾸준히 올라서
10년 전 대비 약 50% 오른 금액이라고 합니다.


그럼 50개주 중 평균 집 보험료가 가장 높은 주 5 곳은 어디일까요?
예상이 되는 분들도 계시죠. 바로 자연재해가 많은 지역입니다.
플로리다, 텍사스, 루이지애나, 오클라호마, 미시시피.


토네이도, 트로피컬 스톰 등
플로리다 2,055불, 텍사스 1,947불, 루이지애나 1,847불,
오클라호마 1,772불, 미시시피 1,447불이랍니다.


그럼 반대로 제일 저렴한 5개 주는 어디일까요?
지진, 허리케인, 토네이도 등의 자연재해가 적은 곳이라고 볼 수 있겠죠?
오레곤, 아이다호, 유타, 위스콘신, 워싱턴이라고 합니다.


오레곤 574불, 아이다호 590불, 유타 634불,
위스콘신 686불, 워싱턴 695불


사람은 어디서나 다 적응해서 살아지게 마련이나
만일 심리적으로 자연재해를 끔찍히 싫어한다면
손해보는 짓 안하려고 기를 쓸 보험사들의 이런 보험료 책정 상황을 참고해보는 것도...






집에 피해를 주는 가장 큰 원인은 무엇일까요? 화재?
5년간 집보험 클레임을 분석한 결과 1년간 100 집 중
강풍과 우박으로 2.86집, 물피해로 2.13집, 다른 재산손실로 0.88집,
도난으로 0.42집, 화재로 0.35집이랍니다.


물 피해가 2번째네요.
물불 안 가리고 걱정되시면
앞서 언급한 water backup 옵션을 고려해보세요. 






최고 집 보험 회사는 어디일까요? 정답이 없겠죠.
시장 점유율 기준 State Farm, Allstate, Farmers 등이네요.






집값이 집 보험료에 어떤 영향을 줄까요?
여러 주의 서로 다른 위치의 동일 집값에 대해서 보험료를 조사 해서
평균치를 구해봤더니


25만불 커버리지면 1,216불, 50만불 커버리지면 1,993불,
75만불 커버리지면 2,695불이라고 합니다.
말씀드린대로 dwelling 커버리지 높아지면 보험료 올라가는겁니다.






집의 프레임 타입과 집 보험료의 관계는?
당연히 벽돌(brick) 집이 제일 저렴하고 나무(wood) 집이 젤 비싸네요.
벽돌집이 전역 평균 대비 10% 저렴, 나무 집이 13% 비싸다고 하네요.




Ref: https://www.valuepenguin.com/average-cost-of-homeowners-insurance#nogo

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